高房价开始政治化

November 1st, 2009 4 Comments »

周末,在互联网瞎逛,看见一篇博客——《没有家的青年不会爱国》,博主王智中说“‘没有家的青年不会爱国的’是一位网友给他的留言,后来在一篇文章中试着引用这句话,引来更多网友高度认同。”
房价有没有泡沫,是否破灭,笔者现在暂时不想讨论了,但这篇博文还是该从房价说起。
房价和工资收入相比,脱节太远,是现实。都市(甚至一般小县城)买房难是事实。买房掏空医疗积蓄,掏空养老积蓄,预支未来收入更是普遍现象。
房价已经很长一段时间在媒体和个人生活中被热议,但多限于经济范畴,较早较重的说法是易宪容的房地产业绑架银行,其实就是绑架GDP,绑架中国经济的警示。这算是很主流层面的社会精英的呼吁。还有潜在的就是大量无房网民的汹汹议论,街头百姓的纷纷巷议。即使是民议沸腾,但终究各种言辞绝大多数还都在经济范畴或者民生范畴内讨论。
但是,最近出现了一些超出经济范畴的讨论,如较为著名的提法是人民日报前副总编辑周瑞金的高层应与与利益集团切割,但更令笔者触目惊心则是如王智中这些草根博客的《没有家的青年不会爱国》。觉得住房开始有从高房价是中国经济的核心问题向政治问题转化的苗头,值得当政(权)者重视。
确实如此,如果房价仅仅是掏空积蓄,还只是当前经济问题,但掏空医疗、养老和预支未来就比较可怕了。谁都知道社会的稳定依赖一个强大的中产阶层,如果没有一个强大的中间阶层,就被迫依赖广大底层百姓的容忍度。反正最富裕阶层因为钱多人少,对维持社会稳定来说是最靠不住的(其实真有社会稳定问题都是往海外跑得最快的)。而毫无疑问,高房价是不能培养中产阶层的,至少预支未来的高房价在很长时间内无法培养中产阶层。而掏空养老和医疗积蓄的高房价,随时间推移,社会老龄化的发展,会明显降低底层对生活和社会的容忍度。从这两个角度来说,高房价从长时间范围内看,是我国最不“维稳”的政策。会带来社会的长痛。
其实,国内高房价的时间不长,勉强可以从04或者05年开始吧,至今不过4-5年,已经让社会出现舆论汹汹的不稳的苗头,至少现在已经可以观察到如“没有家的青年不会爱国”之类的政治化的倾向,假设高房价再维持10年,不知道“没有家的青年不会爱国”此类言论会如何蔓延,更不知道会把社会稳定的基础侵蚀成什么样。
政策制定者应该警醒了,千万不要让高房价把改革开放的主要民生成果偷偷吃掉,更不能让高房价成为下一阶段国内的主要政治问题。
可以这么说治理高房价,政策制定者(就是现掌握政权者)不能仅从经济角度出发,应该从政治角度着眼了。无论中央还是地方政府均应当回到“居者有其屋”的政策制定轨道上来,而不是让利益集团把我30年改革开放j经济成果所累积的执政基础吞噬。尤其是地方政府,应该回到长治久安政权稳固的角度提出经济决策,而不是涸泽而渔焚林而猎的短视卖地决策。

厦门房价

September 15th, 2009 3 Comments »

房子到底是什么?该多贵,一个城市的新房价格该由什么决定?——这个问题困扰了庸医很久了,看半年来厦门房地产市场的火爆,似乎这个问题越来越尖锐。
房子是用来自住的(消费),是资产是投资(升值),也是面子甚至是生活的其他资本(有了房子就容易结婚),甚至是教育(好的学区房保证了好的教育平台)。
房子能承载的东西太多了,所以就被蒙上了一层面纱,大家看不透,所以也更好忽悠。不过不管房子是什么,我总觉得买的人总是要拿出真金白银来买的,而钱哪里来,我想老百姓主要是工资收入和借贷吧。
根据现行房价,我认为如果是自住的购房者,可以这么说,买房子的肯定不是年轻家庭的两个人,而是家庭双方父母和小夫妻6个人。而老百姓到底有多富呢?
以庸医所在的厦门市为例,先简单摘录几个厦门人的工资收入数据吧。根据厦门市统计局的数据:(http://fg.huli.gov.cn/content.jsp?id=663&parent_cateid=3&cateid=301)
2008年,厦门城镇单位共发放在岗职工工资总额258.1亿元,比上年同期增加31.93亿元,增长14.12%(年增长率这么高,侧面也说明居民积蓄财富不高)。厦门市城镇单位在岗职工(注意打工仔什么的收入没有被计算,不然平均工资更低!)年人均工资达32343元,月均2695元,其中最高为思明区2710元。但值得注意是其中六成九职工工资未达平均线(贫富分化严重啊,如果加上打工仔,估计未达平均线的超过8成。)
而厦门房价是多贵呢?(福建日报网9月11日讯)厦门市国土资源与房产管理局8月份的房地产数据出炉,厦门商品住宅11838元/平方米。岛内商品住宅均价为14106元/平方米。思明区均价达到15230元/平方米.
用百姓收入和均价做一个比较吧:
全市均价11838:人均月薪2695=4.39倍.思明均价15230:思明月薪2710=5.62倍.
如果以一套住房100平计算,均价11838,总价即118.38w是全市家庭双职工年总收入(64686)大于18年.(不吃不喝,不养老不养小)(不包括贷款利息.如果以首付20%,贷款80%,20年付清算.约等于总收入25年多.)
思明市区100平,总价152.3w,思明区夫妻双职工年总收入(6.5w),要23.4年.(如果也以20%首付,贷款80%,20年付清,则总付款超过30年纯收入)!
真想问:
1.不吃不喝25-30年总收入才能买一套住房,这样房地产市场到底有没有泡沫?可持续,继续涨?
2.银行给这样的市场发放的住房贷款风险有多大?——比如上市公司兴业银行在地产领域贷款比例接近全行贷款的40%。
3.还想顺便问,土地市场是否被高估?在123家房地产上市公司和相关联的有房地产业务的近200家上市公司中,占A股总市值的17%,龙头老大万科的固定资产只占万科总市值的5%,而且全部是用土地储备做资产,即以土地为计算的资产超过90%。地产的股价是否高估?

窥管见豹——-从厦门9·8拍地谈起

September 15th, 2009 1 Comment »

土地市场是未来房价的风向标,更准确地说是体现了买家房地产开发商对未来市场的预期。由于政府垄断土地市场,也可以这么说,土地的起拍价格可以部分理解为政府对出拍地块的未来房价的判断。重要的是,推出的土地数量决定了未来可售房子的数量,如果当前政府负债不紧张,而要大量推地,并且密集推地,也可以部分理解成政府对房地产市场的预期一般,需要在现价情况下大量出货,和股市大小非减持有异曲同工之妙。

厦门9-8土地交易恰好给我们这样一个管窥土地市场的机会。

首先不得不提的是,厦门新地王。这里所谓的地王,不是指总价地王,而是单价地王,目前国内炒得沸沸扬扬的国内总价地王是上海70亿(楼面价为22408元。),另外比较著名的是北京地王,广渠门16号的40.6亿(楼面价16000元)。可是媒体忽略了厦门这块位于云顶南路总价仅10.47亿的地王,但其楼面价为30940元(政府起拍底价15700元)。

值得参照的是,厦门同日还拍出7块地,其中一块位于云顶北路的岛内土地拍出总价2090万元,楼面地价2208元(起拍楼面底价2208元),还有一块紧邻云顶北路的五缘湾地块,成交的楼面价格是8628元(起拍楼面底价5096元)。

98拍出的8块地,除此3块外,其余5地块均位于厦门岛外,拍出的楼面价格在23004983之间,最低是翔安新区的土地楼面价格为2372元每平,最高是海沧的4983每平.

可以看到,均是岛内地块,但最后成交价格楼面价相差15倍,暂且排除阴谋论,从经济角度先揣测一下因果。所谓土地是面包,现行房价是面粉。在此之前,先提供一下面粉价格,以供大家参考,20098月厦门全市(含岛外各区)平均新房成交价格是11838元。岛内均价是14106(http://haixi.cnfol.com/090911/417,1946,6505152,00.shtml)

岛内的面包均价是14513元,但岛内此次拍出土地的楼面价分别为2208元,8628元,30940元。我觉得土地位置虽是一个重要原因,但更重要的是推出的土地的使用性质决定。

首先值得指出的楼面价2208元每平的地块,是办公用地。按我的理解,通常办公地产由于利用率高,租金应高于住宅,就是说办公地产价值应该高于住宅地产。但这次拍卖结果,则说明土地市场的供需双方均不看好办公地产的开发,政府不看好是因为政府给出的此块地块起拍底价低。开发商不看好是因为应拍企业少,且以底价成交。为什么大家这么不看好办公地产市场呢?能否理解成供需双方都看淡厦门商务的未来?或者可以认为是商务环境的恶化?而我的理解是资本已经不再看好未来的商业,(顺便补充一点,厦门预计在915推出同安一块工业用地,目前工业用地起拍价格定为313元每平)——也就是说资本已经不再看好厦门或者说未来海西的工商业环境。也就是说国内的汹涌货币都已经自觉逃避实业,而一头扎进了股市和楼市,国内过热的股市楼市投资已经削弱了对实体经济的扩大再生产,也就是削弱了中国经济的核心竞争力和削弱了就业。

再者,此次可以发现拍出天价楼面价的是别墅地块,也就是高端物业,超出政府起拍底价约100%,未来开发商要略有盈利未来此地房价至少要4w,如果要达到现在地产投资的平均回报率,房价大概要6w每平!相比较现阶段面包价格,可见地产商是如何看好未来国内的高端物业。或者说,认为现在高端物业还有很大的升值空间。也就是认为现在昂贵的高端物业相对国内富裕人群来说并不贵,而且还有巨大的市场。如此此理成立,我则理解为由于国内贫富分化巨大,极少的富裕人群占有大量财富,一套房子是2k万还是4k万对这些超富裕人群并没有什么差别。另相对于这超高端物业,我们可以发现,同是开发中高端物业的五缘湾地块(此区域07年拍的地王楼面价最高达1.7w),此次成交楼面价为8628元(此区域目前现房出租价格约为每月每平20元),成交价比底价溢价70%,而厦门大部分的其他住宅用地均以接近起拍价成交,尤其岛外地块。可见地产商并不看好未来中低端商品房的升值空间。由此侧面可以看出由于贫富差距扩大,国内中低端楼市已经远高于普通老百姓的收入,以致地产商也不看好(关于普通楼价高于老百姓收入,另见拙文《厦门房价》),确实房价已经成为普通百姓不能承受之重。

还有一个有趣的现象,可以发现此次竞拍的企业少有07年的土地大鳄的身影,也没有国内招保万金的影子。除地王外,其它土地主要由国企取得。我的理解是,在这一轮信贷汹涌前,地产业的国进民退已经非常明显。而民企也只看好国内高端物业(上文3w楼面价的地王由民企拍得),考虑到地产业与银行的穿一条裤子的关系,比如兴业银行与地产有关的信贷居然占全行信贷的40%,不得不为国有银行未来信贷安全捏一把汗哪。

最末,有意思的是,政府大大加强土地供应。根据厦门市土地矿产资源交易市场网站发布的信息显示,09年拟出让的土地为33宗。其中,办公类用地1宗,土地面积2.14公顷,建筑面积20.30万平方米;酒店类用地2宗,土地面积12.56公顷,建筑面积22.05万平方米;居住类用地30宗,土地面积217.96公顷,建筑面积561.88万平方米。(http://fcxw.596.com/html/zuixindongtai/2009/0402/2235.html),其中仅计划出让的居住建筑面积达516.88w平,以人均住宅30平(3口之家90平计),仅今年出让土地可以解决17.2w人的居住问题。而据2006年末的数据,全市户籍人口167.24万人,常住人口为243万人。城市能这么快扩容么?如果不能这么快扩容,那么能否阴暗地揣测政府在高位大量出售土地呢?

 

“良好的愿望”–关于房价

October 24th, 2008 2 Comments »

记得这次国庆节,和hue碰面,两人故作“学者”状闲聊当前经济。
1、hue参加同学聚会,有搞外贸的同学说,出口欧洲很不景气,lxxm也从自己所属行业的数据来证明,现在重工业和地产发展速度比较去年大大降低;
2、地产价格下跌,开发商很痛苦之外,地方政府也急的要死。hue猜测福州、厦门地方政府有30%~50%的财税收入源于地产和地产相关行业,至于国内部分县城,估计更高;
3、hue还担忧,就是随着房价下跌,地皮越发容易流拍,地方政府财政收入减少,虽然像福州这样省会城市还不至于说进入准破产状态,但也要准备过一段不轻松的苦日子。也由此进一步担忧市属机构人员(比如市属高校)今年奖金大幅下降。
4、部分严重依赖地产收入作为财政主要收入的县一级政府,是否面临严重的财政危机?
5、中央政府把重要产业,比如烟草、电力、电信、银行等以中央国税形式拿走,地方政府面临地税资源枯竭危险;
6、地方政府没有钱,怎么办?a、增收,就是通过各种手段增收,直接结果就是进一步把本来还有一点活力的地方经济推向破产边缘;b、吸引投资,国际环境如此,现在招商引资,难度越来越大,基本不可行;c、lxxm认为地方政府可以发债,hue认为发债形式虽然好,但是在现行体制下,就是这一届政府官员吃好喝足下一届政府官员“假破产真赖账”,发债规模和还债均有巨大操作风险;d、地方政府想办法扩大内需,刺激经济。
7、扩大内需,提出来不是一年半载了,但是老百姓消费被医疗、就学和房子3座大山压的喘不过气来。就学,被大学糟蹋掉的基建费用总得还债;医疗嘛,医改美帝欧洲的道路都有困难,一时之间看不到光明,弄来弄去,又回到地产和房价。
8、lxxm认为唯一办法就是通过补贴或者减税,把房价降低到老百姓买得起底部,全面刺激老百姓购房。现在是只要有一点能力的已经有房或者被套死了,剩下的就是真买不动的最普通的老百姓。中国人有购房需求的人模还是巨大。
9、hue也比较认可这个听起来美好的出路。但是hue说,这是良好的愿望,不是说良好的愿望就能够实现,即使是部分政府和人民共同的良好愿望。