楼市新政是对症、治病还是强身?

摘要:地产政策如果只是为调整房地产价格,那么失败是大概率事件。如果是为更长远经济建设思路(或者说未来政府经济工作思路)调整做铺垫,那么成功与否与中国经济命运息息相关。

楼市新政无疑是一剂猛药,给高热不退的楼市直接灌下去。也效果明显,一下子,体温就下来了。一下子,各种说法接踵而至,什么楼市拐点,预测房价将下跌3成,5成,甚至7成的,还有什么挤压泡沫房价回归理性的看法。
中国楼市,在新政之前,毫无疑问是病了,而且高热。但,现在这剂猛药到底是只是对症治疗还是后面继续出治本之药,甚至还有更远期的给中国经济健体强身呢?
仔细观察,还看中央是否继续下药。也看郎中下药目的。

究竟房价能否形成拐点,或者说能否被打压下去呢,是否会出现08年那样调整后,报复性上涨呢?
这一定要用药郎中用药的出发点来谈。
可以说,如果楼市新政的出发点,单纯就是为控制房价,缓解社会矛盾,那么我以为,房价回归合理区间是小概率事件。为什么这么说呢,因为中国楼市最根本的问题,至少到目前为止所出的新政没有解决,新政只是头痛医头,治标不治本。说白了,此次新政的亮点在于控制流向地产的信贷抑制需求。是对当前实旺+虚旺的楼市的一针直接的退烧针。
但,毫不讳言,楼市新政,对症及其有效,但就目前下的药来看,并没有直接对准病因,针对本下的药。更没有从增强机体本身的免疫力角度下方。
什么是病因?
我以为,楼市病因或者说病原体,其实是地方政府的财政问题。98年财政改革后,大量财权被中央收走,但事权下放,后来又陆陆续续出现很多中央请客,地方买单的政策。让地方政府财政上捉襟见肘。于是地方政府,主动或者被动都走上卖地财政和地产税收财政。这才是国内房价不断飙升的内在病因。
此次房地产政策,如果后续没有措施解决地方财政来源过于依靠土地和房地产,那么,房价合理回归不但希望不大,而且报复性反弹更是大概率事件。
庸医也私下了解过一些购房者,发现很多刚需和改善性需求者,甚至个别投资者,几乎无一例外都认可此次新政会带来房价下跌,但很有意思,大部分都认为下降幅度在30%左右,而且很多都认为,那时是一个好的购房时机。几乎没有发现这些实际或者潜在购房者的购房出发点是从自我收入出发,或者从购房收益(租售比)出发。——什么是购房时机?说白了,就是认为,新政会带来房价下跌,而房价下跌带来的是一个好的大量进场机会。而不认可新政会让房价会长期在合理价格区间运行。
故笔者因此认为,房价难以深幅下跌。因为,新政没有改变买方对房地产属性的看法。没有改变事实买家和潜在买家持有房产或者增持房产的欲望。新政今天的抑制需求,只是为未来需求的大量释放积蓄能量而已。
但如果楼市新政,能从稳定长期的地方财源角度出发,就是让地方政府从卖地财政转变到物业税或者说地产(含土地,对持有土地征税,能改变大量囤地的状况)持有税的转变。这样的药方,方是治本,对准病因的药方。
只有对持有房产和土地征税,才能打消实际买家和潜在买家不合理大量持有房产的冲动。也只有出这样的新政,那么地产价格在合理区间运行,方是概率较大的可能。
可以说,不出房产和土地的持有税政策,楼市新政,就只是对症,治标不治本。
就是出了房产和土地持有税,这也只是治病。还不是健体强身的长久之方。用药是短期的事情,锻炼强体方是长期之事。但吃药容易,锻炼更难。
怎样才能强体呢,那么楼市新政的用药郎中就要解决大量流动性从房市赶出来后,怎么进入实体经济的问题。而不能让这些钱在商品市场游荡,其实就是解决国人浮躁的人心,让人心从投机市场回到实体市场,回到踏踏实实的劳动工作致富。
也就是说楼市新政,如果不仅仅是从房地产一行一业打压价格的角度出发,甚至不止从中央地方财政角度出发,而是是为更长远经济建设思路(或者说未来政府经济工作思路)调整做铺垫,就是让国内流动性投资回归实体经济,转变中国经济发展模式,(譬如,继续下药:开放民营资本进入垄断领域,放松管制,加大市场化)改变中国人现在投资或者说投机赚钱的预期,回归实体劳动赚钱的,就是将地产政策调控的成功与否与中国经济未来30年命运息息相关的话,那么地产新政的成功方是大概率事件。那么未来中国经济之健壮绝非今日之虚胖可比。

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