窥管见豹——-从厦门9·8拍地谈起

土地市场是未来房价的风向标,更准确地说是体现了买家房地产开发商对未来市场的预期。由于政府垄断土地市场,也可以这么说,土地的起拍价格可以部分理解为政府对出拍地块的未来房价的判断。重要的是,推出的土地数量决定了未来可售房子的数量,如果当前政府负债不紧张,而要大量推地,并且密集推地,也可以部分理解成政府对房地产市场的预期一般,需要在现价情况下大量出货,和股市大小非减持有异曲同工之妙。

厦门9-8土地交易恰好给我们这样一个管窥土地市场的机会。

首先不得不提的是,厦门新地王。这里所谓的地王,不是指总价地王,而是单价地王,目前国内炒得沸沸扬扬的国内总价地王是上海70亿(楼面价为22408元。),另外比较著名的是北京地王,广渠门16号的40.6亿(楼面价16000元)。可是媒体忽略了厦门这块位于云顶南路总价仅10.47亿的地王,但其楼面价为30940元(政府起拍底价15700元)。

值得参照的是,厦门同日还拍出7块地,其中一块位于云顶北路的岛内土地拍出总价2090万元,楼面地价2208元(起拍楼面底价2208元),还有一块紧邻云顶北路的五缘湾地块,成交的楼面价格是8628元(起拍楼面底价5096元)。

98拍出的8块地,除此3块外,其余5地块均位于厦门岛外,拍出的楼面价格在23004983之间,最低是翔安新区的土地楼面价格为2372元每平,最高是海沧的4983每平.

可以看到,均是岛内地块,但最后成交价格楼面价相差15倍,暂且排除阴谋论,从经济角度先揣测一下因果。所谓土地是面包,现行房价是面粉。在此之前,先提供一下面粉价格,以供大家参考,20098月厦门全市(含岛外各区)平均新房成交价格是11838元。岛内均价是14106(http://haixi.cnfol.com/090911/417,1946,6505152,00.shtml)

岛内的面包均价是14513元,但岛内此次拍出土地的楼面价分别为2208元,8628元,30940元。我觉得土地位置虽是一个重要原因,但更重要的是推出的土地的使用性质决定。

首先值得指出的楼面价2208元每平的地块,是办公用地。按我的理解,通常办公地产由于利用率高,租金应高于住宅,就是说办公地产价值应该高于住宅地产。但这次拍卖结果,则说明土地市场的供需双方均不看好办公地产的开发,政府不看好是因为政府给出的此块地块起拍底价低。开发商不看好是因为应拍企业少,且以底价成交。为什么大家这么不看好办公地产市场呢?能否理解成供需双方都看淡厦门商务的未来?或者可以认为是商务环境的恶化?而我的理解是资本已经不再看好未来的商业,(顺便补充一点,厦门预计在915推出同安一块工业用地,目前工业用地起拍价格定为313元每平)——也就是说资本已经不再看好厦门或者说未来海西的工商业环境。也就是说国内的汹涌货币都已经自觉逃避实业,而一头扎进了股市和楼市,国内过热的股市楼市投资已经削弱了对实体经济的扩大再生产,也就是削弱了中国经济的核心竞争力和削弱了就业。

再者,此次可以发现拍出天价楼面价的是别墅地块,也就是高端物业,超出政府起拍底价约100%,未来开发商要略有盈利未来此地房价至少要4w,如果要达到现在地产投资的平均回报率,房价大概要6w每平!相比较现阶段面包价格,可见地产商是如何看好未来国内的高端物业。或者说,认为现在高端物业还有很大的升值空间。也就是认为现在昂贵的高端物业相对国内富裕人群来说并不贵,而且还有巨大的市场。如此此理成立,我则理解为由于国内贫富分化巨大,极少的富裕人群占有大量财富,一套房子是2k万还是4k万对这些超富裕人群并没有什么差别。另相对于这超高端物业,我们可以发现,同是开发中高端物业的五缘湾地块(此区域07年拍的地王楼面价最高达1.7w),此次成交楼面价为8628元(此区域目前现房出租价格约为每月每平20元),成交价比底价溢价70%,而厦门大部分的其他住宅用地均以接近起拍价成交,尤其岛外地块。可见地产商并不看好未来中低端商品房的升值空间。由此侧面可以看出由于贫富差距扩大,国内中低端楼市已经远高于普通老百姓的收入,以致地产商也不看好(关于普通楼价高于老百姓收入,另见拙文《厦门房价》),确实房价已经成为普通百姓不能承受之重。

还有一个有趣的现象,可以发现此次竞拍的企业少有07年的土地大鳄的身影,也没有国内招保万金的影子。除地王外,其它土地主要由国企取得。我的理解是,在这一轮信贷汹涌前,地产业的国进民退已经非常明显。而民企也只看好国内高端物业(上文3w楼面价的地王由民企拍得),考虑到地产业与银行的穿一条裤子的关系,比如兴业银行与地产有关的信贷居然占全行信贷的40%,不得不为国有银行未来信贷安全捏一把汗哪。

最末,有意思的是,政府大大加强土地供应。根据厦门市土地矿产资源交易市场网站发布的信息显示,09年拟出让的土地为33宗。其中,办公类用地1宗,土地面积2.14公顷,建筑面积20.30万平方米;酒店类用地2宗,土地面积12.56公顷,建筑面积22.05万平方米;居住类用地30宗,土地面积217.96公顷,建筑面积561.88万平方米。(http://fcxw.596.com/html/zuixindongtai/2009/0402/2235.html),其中仅计划出让的居住建筑面积达516.88w平,以人均住宅30平(3口之家90平计),仅今年出让土地可以解决17.2w人的居住问题。而据2006年末的数据,全市户籍人口167.24万人,常住人口为243万人。城市能这么快扩容么?如果不能这么快扩容,那么能否阴暗地揣测政府在高位大量出售土地呢?

 

One Response to “窥管见豹——-从厦门9·8拍地谈起”

  1. sacs à main Says:

    地价越来越高 房价也就跟着 ··
    以后越来越买不起房子咯

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